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相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続によって取得した相続人の名義に変更する手続きです。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に登記申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象です。対象となる過去の相続については、原則として2027年3月31日までの経過措置が設けられています。

空き家だからといって、相続登記をしなくてもいいわけではありません。

例えば、父名義の実家を長男が相続した場合、今後売却する予定があれば、相続登記を済ませておく必要があります。

相続人が複数いる場合や、何代にもわたっての相続の場合には、相続関係を確認するために時間がかかることがあります。早めに戸籍等を確認し、必要な手続きをすすめましょう。

住宅は、人が住まなくなると換気や清掃などが行われなくなり、建物の劣化が進みやすくなります。

●建物の老朽化や倒壊の危険

雨漏りや屋根・外壁の破損などが進むと、建物の安全性に問題が生じる可能性があります。

●雑草や樹木が近隣に影響する

庭の雑草や樹木が伸び、隣地にはみ出したり、害虫が発生したりすることがあります。

●防犯上の問題

人が住んでいない建物は、不法侵入や不法投棄などの被害を受ける可能性があります。

●行政から指導などを受ける可能性

適切に管理されていない空き家については、状態によって「管理不全空家」や「特定空家」に該当し、市区町村から指導や勧告などを受けることがあります。

特に、勧告を受けた場合には、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が解除されることがあります。空き家を放置すれば必ず税金が高くなるわけではありませんが、管理状態には注意が必要です。

空き家を相続した場合には、定期的な換気や清掃、庭木の手入れ、建物の点検などを行い、適切な管理を心がけましょう。

土地や建物を所有していると、原則として固定資産税などの負担が生じます。

相続した空き家についても、所有者となった相続人は税金や維持管理費用を考慮する必要があります。

また、空き家が建っている土地については、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例が適用されます。

ただし、空き家の管理状態によっては、この特例が適用されなくなる場合があります。

そのため、固定資産税の負担を考える際は、建物を取り壊せば必ず有利になる、あるいは空き家のままにしておけばよい、と単純に判断しないことが大切です。

解体費用や売却価格、税金、今後の利用予定などを総合的に検討しましょう。

今後住む予定がない空き家については、売却も選択肢の一つです。

ただし、売却するためには、相続人や不動産の名義、建物の状態などを確認する必要があります。

●相続登記を確認する

亡くなった方の名義のままでは、通常、そのまま相続人が売主として売却手続きを進めることはできません。

相続登記を行い、売却する人の名義に変更する必要があります。

●相続人全員の合意を確認する

相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却するのかなどについて、遺言や遺産分割協議の内容を確認しましょう。

共有名義となっている不動産を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要になります。

●建物を解体するか検討する

古い空き家の場合、建物を残して売却する方法と、解体して土地として売却する方法が考えられます。

ただし、解体には費用がかかり、解体後は固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる可能性もあります。

不動産会社などに相談し、建物を残す場合と解体する場合の費用や売却見込みを比較してから判断するとよいでしょう。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。

この特例は、一般に「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」と呼ばれています。

ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。建物の建築時期や相続前の居住状況、売却時期、売却方法など、さまざまな要件があります。

また、相続人の数などによって控除額が異なる場合もあります。

特例の適用を検討する場合は、売却を進める前に税理士や税務署などに確認することをおすすめします。

「実家が古く、住む予定もない」「維持管理費用がかかるため相続したくない」という場合、相続放棄を検討する方もいらっしゃいます。

相続放棄をすると、原則として、その相続について初めから相続人とならなかったものとみなされます。

ただし、注意したい点があります。

相続放棄は、原則として、自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。事情によっては期間の起算点などが問題になるため、期限が過ぎている場合や判断に迷う場合は、早めに専門家へ相談しましょう。

また、空き家だけを相続放棄して、預貯金などのプラスの財産だけを相続することは、通常できません。

相続放棄をするかどうかは、不動産の状態や負債の有無、ほかの相続財産なども確認したうえで判断することが大切です。